Biens invendables, mauvaises situations, logements ne trouvant pas de locataires…., alourdissement des fiscalités…. Aussi avantageux qu’il soit, l’investissement locatif peut s’avérer devenir un mauvais placement. Alors comment déjouer les pièges de l’investissement locatif, comment profiter pleinement des avantages de la constitution d’un patrimoine immobilier viable et d’une retraite  ?

Nos conseils…

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Le locataire : la clé de voûte de l’investissement immobilier

Parce qu’un investissement locatif réussi repose sur la location de son logement, assurez vous que ce dernier corresponde à la réalité de la demande locative. Emplacement, accessibilité, infrastructures scolaires et sportives, commerces,…. Votre bien immobilier va-t-il attirer de potentiels locataires ?

Par ailleurs n’hésitez pas à vous renseigner sur les arcanes du quartier de votre choix. Quelles constructions sont à venir ? Et quel est le profil du marché locatif ? Ainsi, si vous investissez dans une petite surface, vérifiez si beaucoup de célibataires et de jeunes couples y résident. Pour ce faire, commencez par étudier les statistiques de l’Insee et renseignez-vous auprès d’un spécialiste de l’immobilier neuf.

Une fois un locataire en place, veillez également à entretenir votre logement. Ne pas le faire est un mauvais calcul : le taux de rotation des locataires d’un logement en mauvais état est bien plus élevé. Renseignez vous sur les agences de gestion locative de votre ville, afin de faciliter la gestion et les travaux courants de votre logement.

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Les impayés

Véritable hantise des investisseurs, les impayés ne doivent toutefois pas être surestimés. Selon le ministère du logement, ils représenteraient moins de 2,5 % de la totalité des loyers perçus. Pensez cependant à vous prémunir et donc à vous faire conseiller sur les assurances vous protégeant : Garantie Loyers Impayés (GLI), Garantie Risques Locatifs (GRL) auprès de professionnels.

Pour la deuxième année consécutive, Toulouse se classe 2ème derrière Nantes au classement des villes où il fait bon investir dans l’immobilier en 2014 ! Explications de Olivier Marin, rédacteur en chef d’Explorimmo et Explorimmoneuf.

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L’investissement locatif a de beaux jours devant lui à Toulouse

Voila 2 ans que la ville se classe en haut de ce classement. Une stabilisation qui s’explique par les projets porteurs de Toulouse, 1er pôle économique du Grand Sud-Ouest. Ainsi, pas moins de 60% des achats effectués dans la ville rose se font par des investisseurs attirés par un politique urbaine attractive, le développement des pôles économiques et du réseau de transport.

Concernant les chiffres, tous les indicateurs sont à la hausse : La démographie augmente  (36 500 nouveaux habitants par an), le nombre d’emplois disponible est en augmentation et la ville attire toujours plus d’étudiants (1ère ville pour son dynamisme universitaire selon L’étudiant).

Le prix de l’immobilier neuf à Toulouse a augmenté de 1,8 % pour atteindre une moyenne de 3 720 euros par mètre carré alors qu’elle est de près de 4 000 euros à Bordeaux. Idem pour les loyers qui augmentent de 0,8 % pour un studio et de 2,2 % du loyer d’un deux-pièces. «L’augmentation des prix des loyers sur les petites surfaces, couplée à la croissance constante du nombre d’étudiants qui sont les principaux consommateurs de ce type de logement, fait de la ville rose un placement sûr», continue Olivier Marin.

Toutefois, si tous les indicateurs semblent indiquer que l’investissement est rentable à Toulouse, Olivier Marin insiste justement sur le fait que l’immobilier ne peut pas être considéré comme un produit financier lambda. «Quand on achète dans l’immobilier, c’est avant tout un logement que l’on acquiert. Les propriétaires qui souhaitent louer aujourd’hui doivent penser qu’ils pourraient très bien habiter leur acquisition dans dix ans, aussi l’emplacement et la qualité du logement acheté restent plus importants que la rentabilité de l’investissement», conclue Olivier Marin.

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Investir en loi Duflot à Toulouse : le meilleur potentiel locatif

D’après un classement établi par des experts de l’immobilier spécialisés dans la loi Duflot, la ville de Toulouse détiendrait le meilleur potentiel locatif devant les villes de Nantes et Bordeaux. Les prix attractifs de son immobilier neuf (3 720 €/m² en moyenne) permettent à la ville de Toulouse de rester dans les plafonds prévus par la loi Duflot et de conserver la rentabilité de ses investissements immobiliers.

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Classement des 10 premières villes de France

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Pour en savoir plus lire :  Pourquoi investir dans l’immobilier neuf à Toulouse ? 

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* Classement des villes les plus rentables en termes d’investissement immobilier par Explorimmo-Explorimmo neuf.

Explorimmo a pris en compte 8 critères :
– évolution démographique sur cinq ans,
– évolution de l’emploi sur un an,
– évolution du nombre d’étudiants sur un an,
– évolution du prix moyen au mètre carré dans le neuf en 2013,
– évolution du prix moyen au mètre carré dans l’ancien en 2013,
– évolution du loyer d’un studio par rapport à 2012,
– évolution du loyer d’un 2 pièces et la part d’investisseurs en 2013 dans le neuf.
Sources : l’Insee, le ministère de l’Enseignement supérieur, les notaires, le site Clameur et la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Pour chaque critère, la ville est classée parmi les 30 villes et reçoit un nombre de points correspondants: 1 point quand elle est première sur un critère, 4 quand elle est quatrième, etc. La ville qui arrive en tête est celle qui obtient ainsi le moins de points, et donc le meilleur classement moyen.