ACCÈS A LA PROPRIÉTÉ : Jusqu’à présent réservé au neuf, le PTZ revient en force avec l’annonce du gouvernement d’élargir à l’ancien l’octroi des prêts à taux zéro. Un objectif ? « Favoriser l’accession à la propriété ». Mais à qui va profiter cet élargissement applicable dès le 1er octobre 2014 ? Analyse. 

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Quels changements pour l’immobilier neuf ?

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Aujourd’hui le prêt à taux zéro est accordé sans intérêts en complément d’un crédit immobilier classique.

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• A qui ?
  Toute personne n‘étant pas propriétaire d’une résidence principale au cours des deux années précédant la demande de PTZ et souhaitant effectuer un 1er achat immobilier ou faire construire un logement neuf en résidence principale.
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• Conditions relatives au logement ?
  Outre le fait de devoir constituer un premier achat en résidence principale, ce logement neuf doit respecter un certain niveau de performance énergétique.
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• Avec quelles ressources ?
  Les ressources des acquéreurs en doivent pas dépasser un certain montant. Ce montant varie selon la composition du ménage et la situation géographique du bien immobilier acheté. Il est aujourd’hui réservé aux ménages les plus modestes et concerne des zones les plus chères afin de favoriser l’accès aux zones les plus inaccessibles. En outre, seuls les ménages les plus modestes (la tranche 1, jusqu’à 6.011 euros de revenus annuels) peuvent commencer à rembourser leur prêt à taux zéro entre 12 à 25 ans selon les cas.

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A partir d’octobre 2014, « Le prêt à taux zéro sera prolongé et recentré sur les zones où son effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes et modestes ».

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• Un élargissement à qui ?
  – Les primo accédants de la tranche  2 (de 6.011 à 11.991 euros) pourront attendre de 5 à 7 ans pour commencer leur remboursement
  – Les primo accédants de la tranche 3 (de 11.991 à 26.631 euros) pourront attendre 5 ans.

• Un exemple ?
  A Toulouse, un couple gagnant 2 250€ par mois pourra emprunter 49 000€ via le prêt à taux zéro et non plus 43 500 euros.Il pourront commencer à rembourser ce prêt au bout de 7 ans et non plus 5 ans.

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Quels changements pour l’immobilier ancien ?

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Aujourd’hui, Aucun prêt à taux zéro n’est accordé dans l’ancien.

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• Une exception ?
  La seule exception faite concerne l’acquisition d’un logement social vendu par un bailleur social, pour lequel le PTZ pouvait financer une partie de l’achat.

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A partir de début 2015, une nouveau prêt à taux zéro sera accessible aux accédants dans l’ancien.

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• Sous quelles conditions ?
  – Pour un achat immobilier dans certains centre-bourgs en zone rurale,
  – Nécessitant des  travaux de rénovation.
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• La liste des communes éligibles au prêt à taux zéro dans l’ancien ?
  Cette liste sera publiée très prochainement pour une mise en application à compter du 1er janvier 2015.
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• L’objectif ?
  – Permettre aux primo-accédants d’acheter de l’ancien à bas prix.
  – Et rénover le parc immobilier français, constitué de logements inoccupés et aux caractéristiques  énergétiques médiocres.

Garage, box, stationnement… Investir dans un parking est un placement immobilier rentable et des plus accessibles. Explications et mise en lumières des  modalités à connaitre pour rentabiliser au mieux votre investissement.

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Un produit de niche…

Produit de niche recherché par les investisseurs, le parking figure encore en bonne place parmi les placements immobiliers les plus intéressants : une mise de départ modeste, des charges très faibles, un régime juridique simplifié constituent ses principaux atouts.

Le parfait placement pour les ménages souhaitant réaliser une opération immobilière sans disposer d’importantes mises de départ.

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Sur quels marchés investir  ? Et à quel prix ?

Comme tout placement immobilier classique, le prix d’une place de parking est très variable selon les villes, les quartiers et les possibilités de stationnements qu’ils offrent. L’emplacement constitue ainsi l’un des premiers déterminants du prix de votre future acquisition. Le prix d’une place de parking en centre ville, dans un quartier enregistrant un réel manque de stationnement, s’avérera inéluctablement plus cher que dans une zone excentrée. Mais ce placement constituera une aubaine pour de potentiels locataires en mal de stationnement, et donc pour vous.

Dans la même logique, l’emplacement du stationnement à l’intérieur même d’un parking influencera le prix de ce dernier.  Les places au premier sous-sol, proches des sorties, sont les plus recherchées. Les boxes fermés et très sécurisés valent également plus cher que les places ouvertes ou celles à l’air libre.

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Quelle rentabilité ?

Le rendement de ce type d’investissement est des des plus attractifs mais attention il est à la baisse depuis quelques années. Explication ? La construction de parkings publics, le développement des transports en commun et les politiques de limitations de l’utilisation de la voiture dans les grandes villes.

L’autre point à ne pas négliger est le coût fiscal de cette opération. Frais de notariat lors de l’achat de la place de parking, sans oublier que ces places sont assujetties à la taxe foncière. Comptez entre 1 à 2 loyers par an selon les taux pratiqués par votre commune, votre département et votre région.

Enfin, vous pourrez être soumis à la taxe d’habitation si cette place de stationnement est dépendante de votre domicile, ce qui n’est pas le cas si elle est située à plus de 1km de ce dernier.

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Quelle fiscalité ?

Vos loyers perçus sur cette place de parking sont soumis à  l’impôt sur le revenu. S’ils représentent moins de 15 000€, vous pouvez choisir entre 2 régimes :

• Le régime réel qui vous permet de déduire du montant des loyers toutes les charges liées au logement et assumées au cours de l’année civile écoulée
• Le régime du  micro-foncier qui vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %, les travaux et charges engagés sont compris dans l’abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.

Si ces revenus sont supérieurs à 15 000 euros, c’est le régime réel qui s’appliquera.

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Quel bail de location pour un parking ?

Lorsque le garage n’est pas lié au logement principal du locataire, il relève du droit commun des contrats de louage de choses* définit par l’article 1709 du Code Civil, et non pas de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides.

Les modalités :

• Le montant du loyer : Il est fixé d’un commun accord entre les parties,
• La durée du bail : La loi n’impose aucune durée minimale ou maximale de bail.
• Comment sécuriser la transaction ? Signez un document avec les locataires, mentionnant le montant du loyer, le dépôt de garantie et la durée du bail. Et pensez à préciser ensemble et en amont sur ce document les modalités de rupture de la location et la durée du préavis incombant aux deux parties.
• Une caution par précaution ? Des risques de dégâts sont également existants, à moindre mesure, mais demandez tout de même une caution.

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Comment acheter mon parking au meilleur prix et trouver un locataire ? 

Comme pour tout bien immobilier, rien ne vous oblige légalement à faire appel à une agence immobilière. Mais faites appel à un professionnel en placements immobiliers si vous souhaitez bénéficier d’un large choix, d’une sécurisation de votre achat et d’une réelle expertise du marché local afin d’être conseillé au mieux : Quels sont les quartiers les plus demandeurs (rapport habitants-travailleurs/nombre de places disponibles) ? Quel quartier en évolution me permettra de rentabiliser rapidement mon placement ? Le prix à l’achat de ce parking est-il au prix du marché ? A quel prix vais-je pouvoir louer mon bien? …

Ce professionnel pourra par ailleurs se charger de la recherche de locataires aux solvabilités correctes. Un point non négligeable, le locataire étant la pierre angulaire de tout placement immobilier.

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* Le bail ou contrat de louage de choses est définit à l’article 1709 du Code civil comme une convention par laquelle l’une des parties (le bailleur) s’oblige à faire jouir l’autre (le preneur) d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Le bail va donc permettre à une personne d’user de la chose d’autrui moyennant le paiement d’un loyer. 

Interrogé par BFMTV, le président de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier juge que le marché ne manque pas de foncier, mais de « fluidité ».

« Le marché ne manque pas de terrains constructibles pour faire les 500 000 logements dont la France a besoin, pour (…) éponger le rattrapage de plusieurs années de déficit », a déclaré Thierry Repentin interrogé par Stéphane Soumier sur la pénurie de foncier.

L’ex-ministre délégué aux Affaires européennes, récemment nommé à la tête de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier, a en revanche déploré le « manque de fluidité » du marché. Selon lui, « ces terrains existent mais ne sont pas mis sur le marché, donc il faut des mesure incitatives ».

L’objectif de 500 000 logements par an ? «On n’y sera pas cette année », admet Thierry Repentin, qui mise sur la loi de Cécile Duflot afin de libérer pas moins de 6 millions de m² de foncier pour les constructeurs. La nouvelle autorité dont il a la charge tranchera notamment les éventuels conflits entre ministères et municipalités, afin de faciliter les cessions de terrains avec décote. Mais il faudra « deux ans, trois ans, quatre ans, pour voir la livraison » de ces logements.

Le dispositif donne déjà des résultats, selon Thierry Repentin : A Toulouse, un terrain a été vendu avec 73 % de décote, ce qui permet «la construction de 750 logements », a-t-il déclaré sur BFMTV.