[DATE DE PUBLICATION : 3 novembre 2014] TRANSPORTS TOULOUSE – Mise en place d’une troisième ligne de Métro, ouverture nocturne du Métro, transformation de la ligne A etc… Jean Michel Lattes, Vice-président de Toulouse Métropole en charge des Transports et des Déplacements, 1er Adjoint au Maire de Toulouse et Président de Tisséo, a fait part au Gofar de sa feuille de route.

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Une 3ème ligne de métro à Toulouse

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• Quand ?

Les études notamment relatives au tracé de la troisième ligne de métro Toulousain ont débuté au mois de septembre et devraient durer, en se basant sur l’expérience de la mise en place de la ligne B, 2 ans et demi à 3 ans. Les travaux dureraient quant à eux environ 6 ans, soit un total de 9 années.

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• Quel tracé ?

Le tracé envisagé a priori partirait d’Airbus, passerait par l’aéroport de Toulouse-Blagnac (avec une intermodalité avec le tramway), puis par le Stade Ernest Wallon, les Sept-Deniers, la Gare de Toulouse-Matabiau (avec une intermodalité avec la ligne A), Terre Cabade, Guilheméry, Côte Pavée, le Pont des Demoiselles, Saint-Exupéry, Montaudran, et aurait pour teminus le site d’Astrium avec là encore, une possibilité d’interconnexion avec Labège.

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• Quel coût ?

Le coût estimé de cette 3ème ligne est de 1.4 milliards d’euros. 

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• Comment financer cette 3ème ligne de métro ? 

Il s’agirait dans un premier temps de redéployer les projets en cours. Tous les projets rentrant en concurrence avec cette nouvelle ligne C ne se verront pas réalisés à l’instar du projet Tram Canal prévoyant l’allongement de la ligne Garonne. Cette dernière n’ira donc pas plus loin que le Quai des savoirs. Quant aux projets de BHNS, ils seront également remis à plat : celui de Lardenne sera ainsi par exemple redéployé à Basso Cambo. L’idée sous-jacente étant que le triangle de métro constitué par les lignes A, B et C devienne la colonne vertébrale avec des interconnexions au niveau des bus à haut niveau de service (BHNS). « Nous comptons ensuite sur l’affectation de nouvelles recettes, confie Jean-Michel Lattes. 100 M€ pourraient retomber dans les caisses de la ville puisque les contrats de concessions des parkings du centre-ville de Toulouse arrivent à échéance. » Avant de rappeler « que la fiscalité de la communauté progresse du fait de l’accroissement de la population. » 

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L’ouverture nocturne du métro  

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• Comment sera mis en oeuvre cette ouverture nocturne ? 

A compter de la rentrée universitaire 2014, le métro Toulousain ouvrera les vendredis et samedis jusqu’à 3h du matin. Cette ouverture nocturne comprendra une phase d’expérimentation avant d’éventuels élargissements aux jeudis soir et à l’occasions de certains événements ponctuels. 

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La transformation de la ligne A 

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• Quelles perspectives de transformations ? 

En 1992, certaines stations n’ont pas été creusées à 58 m pour permettre d’accueillir 3 rames car les prévisions de fréquentation étaient bien inférieures qu’aujourd’hui. 2 alternatives sont aujourd’hui étudiées :

– la 1ère, envisageable uniquement à court terme, consisterait à « faire circuler un métro à 3 rames qui ne s’arrêterait pas systématiquement dans les petites stations, comme à Paris. » 

– la seconde, implique des travaux de mise aux normes de ces stations. 

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• Quelles conséquences pour les utilisateurs de la ligne A ?

« Nous allons étudier différentes hypothèses pour réduire au maximum la gêne occasionnée par ces travaux aux utilisateurs. : cela pourrait être un arrêt de la ligne l’été pendant 3 ans » affirme Jean-Michel Lattes. 

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Le projet de téléporté Aérotram devant relier l’Oncopole à Rangueil

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• Le téléphérique est-il abandonné ? 

Rien n’est encore tranché, mais ce projet estimé entre 63 et 80 M€ pour transporter 7 000 personnes/jour est jugé trop cher par M. Lattes qui ne manque pas de rappeler par comparaison que « la ligne de bus 16, qui fonctionne parfaitement, transporte 22 000 personnes par jour et coûte 10 fois moins cher. »

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Source – Gofar n°33.

Le moment propice d’acheter dans le neuf ?

Rassurés par des annonces gouvernementales davantage conformes à leurs espérances, les professionnels de l’immobilier n’hésitent pas à faire passer leur message : le moment est venu d’acheter dans le neuf. «Si l’on a envie d’acheter dans le neuf, c’est le moment», soutient François Payelle, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). «La dynamique est bonne, toutes les conditions pour les acheteurs et les investisseurs sont réunies», ajoute Francis Mage, du site Trouver un logement neuf.

Avec des taux d’intérêts moyens à 2.65%, les taux d’intérêts des crédits accordés aux particuliers n’ont effectivement jamais été aussi bas. Mais attention les prix dans le neuf, n’ont pas chutés, ils sont d’une «remarquable stabilité», selon la FPI : 4 700 euros le mètre carré en Ile-de-France et 3 600 en province. «Compte tenu du foncier rare et cher, des coûts de construction et de l’empilement des normes, nos prix sont incompressibles», précis François Payelle. Qui prédit par ailleurs, qu’ils pourraient bien augmenter. «Dans certains endroits, nous constatons déjà de légères hausses : il faut en profiter tant que les prix sont encore stables.»

Quoi qu’il en soit, les promoteurs proposent de réelles remises. Des actions ponctuelles allant jusqu’à «3% à 5% d’avantages ponctuels selon les programmes, explique Hervé Manet, du pôle promotion d’Icade. Ce n’est pas la braderie, mais pour réussir nos précommercialisations, et en raison du taux d’écoulement plus faible, nous accordons des réductions pendant une période donnée». Nexity favorise ainsi les premiers acheteurs, tandis que Eiffage a instauré une politique dite de «prix sages». «Les opérations que nous avons lancées cette année sont au juste prix, assure ainsi Denis Collot, Directeur Commercial et Marketing. En plus de renégocier le prix du terrain, nous avons transformé de grands appartements en studios ou en deux-pièces.»

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Résidence Le Colisée Toulouse

Autres pratiques : réduire le nombre de parkings ou redimensionner le programme. Pour sa résidence Le Colisée à Toulouse, Hervé Puybouffat, président de Tagerim, a supprimé  «tout ce qui n’était pas indispensable» pour afficher des prix moyen à 2 600 euros par mètre carré, soit 119 000€ l’appartement T2 de 44m² + terrasse + jardin + parking en sous-sol. «La résidence est labellisée RT 2012, mais nous n’appliquons pas les exigences locales comme une toiture végétalisée ou des appartements traversants. Aujourd’hui, 40% de la population active est insolvable au regard des prix du marché. Si on ne ramène pas le prix du logement aux revenus des Français, on ne vendra plus rien !»

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Avis aux investisseurs 

A vrai dire, le secteur ne mise pas tant sur la clientèle qui cherche à acheter en résidence principale que sur celle qui souhaite défiscaliser. Le dispositif Pinel, qui remplace le Duflot, a pour objectif de séduire à nouveau les investisseurs privés. «Ce sont eux les vrais soutiens du marché neuf, admet Francis Mage. Habituellement, 50 à 60% des ventes se font grâce à eux. Ces dernières années, ce montant a chuté entre 30% et 40%.» Le dispositif Pinel permettra aux acquéreurs d’un logement neuf de le louer au choix six, neuf ou douze ans en déduisant de leur revenu imposable 12%, 18% ou 21% de son prix. Une défiscalisation applicable pour loger ses enfants, petits-enfants ou ascendants, l’orientant ainsi assurément vers un public qui a déjà un patrimoine.

Les primo-accédants ne sont pas en reste, le PTZ +, prêt à taux zéro élargi et dont le différé de remboursement est allongé devrait les séduire. «La baisse des taux d’intérêts et le PTZ entraînent des mensualités réduites pour les acquéreurs», résume Denis Collot, d’Eiffage immobilier. «Les volumes de crédit vont augmenter», assure Nicolas Pécourt, du Crédit Foncier.

Nombreuses sont les annonces depuis le remplacement du dispositif Duflot par le dispositif Pinel ce 1^er septembre 2014. Durée de location modulable, hausse du plafond d’investissement, … Qu’en est-il réellement ? Réponses.

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Une durée de location modulable 

Tandis que le dispositif Duflot permettait d’obtenir une déduction systématique de 18% en contrepartie d’un engagement de location de son bien sur une durée unique de 9 ans, le dispositif Pinel permet effectivement d’obtenir une réduction fiscale allant de 12% à 21% selon la durée de location choisie variant de 6 à 12 ans.

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Une hausse du plafond d’investissement

En revanche, si le dispositif Duflot plafonnait à 300 000 euros le montant global de l’investissement, mais aussi à 5.500 euros au m², le dispositif Pinel conserve ces plafonds. Les annonces relatives à une hausse des plafonds à 7.500 euros par m² sont donc erronées comme l’a confirmé le cabinet de Christian Eckert, Secrétaire d’Etat au Budget à L’Argent & Vous.

Ainsi et pour exemple, un achat immobilier dans le cadre d’un Pinel de 350.000 euros avec un engagement de location sur 9 ans entraînera une déduction fiscale de 18% non pas égale à 63.000 euros mais se limitant à 54.000 euros (à répartir sur 9 ans), car calculée sur la base de 300.000 euros.

De la même façon si un investisseur acquiert un bien de 50 m² au prix de 6.000 euros le m² (soit 300.000 euros au total), la déduction ne s’élèvera non pas à 54.000 euros mais à 49.500 euros, le prix retenu étant alors plafonné à 275.000 euros (50 m² à 5.500 euros).

Un dispositif avantageux

Si certaines annonces relatives au dispositif Pinel méritent vérification, précisons que ce dispositif remplace tout de même de façon avantageuse le Duflot et n’aurait nul besoin de fausse promesses pour séduire. 

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Suggestion de lecture : Loi Pinel vs/ loi Duflot : Comparatif