INVESTISSEMENT IMMOBILIER – Le nouveau palmarès 2015 place à nouveau Toulouse sur la 1ère marche du podium des villes de France les plus attractives pour les investisseurs immobilier devant Bordeaux et Nantes. 

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Pourquoi investir à Toulouse ?

« Toulouse reste de loin la ville de France qui a le plus fort taux démographique, de l’ordre de 12 000 nouveaux habitants chaque année, qu’il faut loger » précise Jean-Philippe Jarno, Directeur Régional de Bouygues Immobilier. Les investisseurs français perçoivent le fort dynamisme de la ville rose qui dispose notamment d’une demande locative impressionnante. Et les chiffres en témoignent : parmi les acheteurs, le pourcentage des investisseurs à Toulouse s’élève à hauteur de 79 %. De nombreux atouts corrélés à des prix plus bas que les villes telles que Montpellier et Bordeaux, garantissant un bon rendement locatif.

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L’étude

Publié par le site la-loi-pinel.com, cette enquête s’appuie sur  la croissance démographique, le potentiel universitaire, la qualité de vie, la qualité de l’emploi, le dynamisme et potentiel économique, le prix de l’immobilier neuf, l’accessibilité aux transports, les taux bas, des villes étudiées. Ainsi que sur des études comparatives récentes réalisées par Explorimmo, la FPI (fédération des promoteurs immobiliers), la revue géopolitique online diloweb, Meilleurtaux.com ou encore la revue l’Etudiant.

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Les chiffres

Age moyen des primo-accédants : 37 ans
Apport moyen des emprunteurs toulousains : 77 399 €, soit plus que la moyenne nationale (68 808 €). Les Toulousains empruntent moins — montant moyen 172 521 € contre 178 826 € pour le reste de la France — et moins longtemps — 17,5 ans en moyenne contre 18,2 en France.
Prix moyen des transactions à Toulouse : 259 472 €.

*D’après les chiffres de meilleurtaux.com

Du tempérament et une âme de challenger, c’est dans le centre toulousain que nous avons rencontré Patrice Valery, Directeur Commercial de Serge Mas Promotion. Retour sur le parcours et la vision de l’immobilier toulousain d’un acteur du marché qui s’en va prochainement vivre son American Dream.

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Vous travaillez depuis 20 ans dans l’immobilier Toulousain, quelle est la particularité de son marché neuf ? 

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Le marché de l’immobilier neuf toulousain est un marché atypique. Ici, la part des investisseurs représente 70% voire 80% des acquisitions dans le neuf contre une moyenne nationale de 60%.

Toulouse est une des 3 villes les plus jeunes et étudiantes de France : 46,9% de ses habitants ont moins de 29 ans* et elle regroupe pas moins de 120 000 étudiants. Ce qui explique le peu d’achats en résidence principale et un marché locatif très important.

Quant à l’évolution et au dynamisme de cette ville,  Toulouse est actuellement la 4ème plus grande ville de France derrière Paris, Marseille et Lyon.  Mais contrairement à ces villes, elle  n’est économiquement très dynamique que depuis une cinquantaine d’années. Un dynamisme très largement porté par une industrie aéronautique et spatiale de pointe.  

Le potentiel de croissance démographique de la ville est lui aussi impressionnant. Toulouse accueille plus de 6 000 habitants de plus chaque année et son aire urbaine 20 000 habitants. Si bien que de nombreuses études prévoient que la ville deviendrait la 3ème plus grande ville de France d’ici 10 ans.

La conséquence directe ? En partant du principe qu’un logement à Toulouse est en moyenne occupé par 2 habitants, l’arrivée de 20 000 nouveaux habitants par an nécessite la construction d’environ  7  500  logements.

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Quel est votre parcours ? 

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Après l’obtention d’un diplôme en école hôtelière et d’un cap sommelier, j’ai travaillé dans la restauration à l’étranger.
Des voyages plein la tête et notamment aux Etats-Unis, je suis finalement rentré en France avec un objectif : ouvrir mon restaurant. Mais c’est suite à quelques désillusions et surtout hanté par un vieux rêve, celui de l’immobilier, que j’ai intégré Orpi en tant qu’agent commercial en 1994.

Je suis effectivement passionné par la pierre depuis toujours. Vous vous souvenez vous de la publicité Guy Degrenne dans laquelle, alors écolier il dessinait sur ses cahiers des couverts, couteaux et fourchettes ? Remplacez les couverts par des maisons et châteaux et vous aurez un aperçu de mes cahiers d’écoliers !

En 2001, je rejoins Sopra Promotion (depuis rachetée par Kaufman) en tant qu’animateur prescripteurs, puis obtiens un poste de Responsable de secteur chez Serge Mas Promotion en juin 2007. J’ai alors l’opportunité de travailler avec un réseau national de partenaire de CGP et prescripteurs.

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Quel est votre programme immobilier favori à Toulouse ?

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« Sur un plan architectural et en termes de qualité de prestations, les Trémières route de Revel. Une résidence aux très belles finitions.

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Résidence Les Trémières, TOULOUSE. (Serge Mas Promotion)
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Sur un plan commercial, Les Muriers de Marestan. Un programme situé sur les allées de Bellefontaine, un quartier auquel personne ne croyait mais on l’a fait ! »  nous avoue-t-il avec fierté.

Son secret ? De l’expertise, la relation de confiance qu’il a su gagner avec ses partenaires notamment CGP et une bonne dose de culot pour réussir là où tout semble impossible. « J’ai fait tous les calculs. Ils confirment l’opinion des spécialistes : notre idée est irréalisable. Il ne me reste plus qu’une chose à faire : la réaliser. » Une citation de Pierre-Georges Latécoère qu’il affectionne particulièrement. 

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De nombreux professionnels du secteur ont vivement attaqué la Loi Duflot, qu’en pensez-vous ?

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Toutes lois de défiscalisation sont bonnes. Tant sur un plan économique que social. Elles accordent aux acquéreurs des avantages fiscaux intéressants,  permettent à l’Etat de récupérer une large part de TVA, et à raison de 1.5 à 2 créations par logement, elles sont créatrices d’emploi. Enfin, elles répondent à un réel besoin de construction de logements et comblent la pénurie.  

Quant à la loi Duflot, c’était une bonne loi. Elle n’avait qu’un seul défaut : son nom. Un nom aux connotations sociales qui sonnait mal aux oreilles de nombreux investisseurs.

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Et la loi Pinel ?

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Nous attendons avec impatience son vote. L’engouement des investisseurs autour de cette loi se fait déjà ressentir depuis son annonce.  

Après tout, la pierre est un placement sécurisé et ce type d’avantage fiscal est unique au monde. Il permet à chaque personne imposable de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite avec  l’aide des cotisations de 2 autres acteurs : le locataire et l’Etat. Alors pourquoi ne pas en profiter ? 

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Votre nouveau challenge ?

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L’ouest américain ! Je m’y installe dans très peu de temps pour y tenter une nouvelle aventure. Un nouveau challenge dans mon ancien métier, au sein d’un pays que je connais bien et que j’affectionne beaucoup.

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Une conclusion ?

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L’immobilier neuf toulousain a de beaux jours devant lui !  Les locataires d’aujourd’hui seront les acquéreurs de demain.

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Source INSEE 2011

Le dispositif Pinel est-il plus apprécié par les investisseurs en immobilier que le Duflot ? Selon le dernier baromètre UFF/ Ifop sur la perception du risque et le comportement d’investissement des Français patrimoniaux, les Français envisagent davantage d’investir en loi Pinel qu’ils ne plébiscitaient le dispositif Duflot. 

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Le dispositif Duflot-Pinel plus apprécié que le Duflot

Alors que seulement 15% des Français patrimoniaux manifestaient un intérêt pour le dispositif Duflot en 2013, ils sont aujourd’hui 23%  à envisager d’investir dans un logement neuf et à bénéficier d’une réduction d’impôts via le nouveau dispositif Pinel.

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Pinel plébiscité par 41% des Français 

Le dispositif Pinel se classe ainsi en 4ème position des placements immobiliers les plus plébiscités par les Français avec un score de 41% tandis que dispositif Duflot était cité par 32% des sondés en 2013. 

Un gain de popularité de 9 points, toutefois inférieur à l’investissement immobilier dans l’ancien (57%),  les EHPAD (56 %) et les résidences pour seniors ou retraités (56 %).

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*Proportion de sondés ayant répondu positivement à la question  : « Si vous souhaitiez investir dans l’immobilier, quels types d’investissements parmi les suivants choisiriez-vous ? »

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La possibilité de louer à ses ascendants ou descendants

Parmi les 76 % restants qui n’envisagent pas d’investir dans l’immobilier locatif afin de bénéficier de ce dispositif, 37% se déclarent intéressés par la possibilité de louer son bien à ses ascendants ou descendants.

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** Sondage réalisé auprès de 301 Français, ayant un niveau de patrimoine financier hors immobilier de plus de 30.000 euros et ayant l’intention de faire un placement financier dans les deux ans ou possédant un bien immobilier locatif.