Investir dans un parking : Un placement rentable

Garage, box, stationnement… Investir dans un parking est un placement immobilier rentable et des plus accessibles. Explications et mise en lumières des  modalités à connaitre pour rentabiliser au mieux votre investissement.

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Un produit de niche…

Produit de niche recherché par les investisseurs, le parking figure encore en bonne place parmi les placements immobiliers les plus intéressants : une mise de départ modeste, des charges très faibles, un régime juridique simplifié constituent ses principaux atouts.

Le parfait placement pour les ménages souhaitant réaliser une opération immobilière sans disposer d’importantes mises de départ.

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Sur quels marchés investir  ? Et à quel prix ?

Comme tout placement immobilier classique, le prix d’une place de parking est très variable selon les villes, les quartiers et les possibilités de stationnements qu’ils offrent. L’emplacement constitue ainsi l’un des premiers déterminants du prix de votre future acquisition. Le prix d’une place de parking en centre ville, dans un quartier enregistrant un réel manque de stationnement, s’avérera inéluctablement plus cher que dans une zone excentrée. Mais ce placement constituera une aubaine pour de potentiels locataires en mal de stationnement, et donc pour vous.

Dans la même logique, l’emplacement du stationnement à l’intérieur même d’un parking influencera le prix de ce dernier.  Les places au premier sous-sol, proches des sorties, sont les plus recherchées. Les boxes fermés et très sécurisés valent également plus cher que les places ouvertes ou celles à l’air libre.

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Quelle rentabilité ?

Le rendement de ce type d’investissement est des des plus attractifs mais attention il est à la baisse depuis quelques années. Explication ? La construction de parkings publics, le développement des transports en commun et les politiques de limitations de l’utilisation de la voiture dans les grandes villes.

L’autre point à ne pas négliger est le coût fiscal de cette opération. Frais de notariat lors de l’achat de la place de parking, sans oublier que ces places sont assujetties à la taxe foncière. Comptez entre 1 à 2 loyers par an selon les taux pratiqués par votre commune, votre département et votre région.

Enfin, vous pourrez être soumis à la taxe d’habitation si cette place de stationnement est dépendante de votre domicile, ce qui n’est pas le cas si elle est située à plus de 1km de ce dernier.

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Quelle fiscalité ?

Vos loyers perçus sur cette place de parking sont soumis à  l’impôt sur le revenu. S’ils représentent moins de 15 000€, vous pouvez choisir entre 2 régimes :

• Le régime réel qui vous permet de déduire du montant des loyers toutes les charges liées au logement et assumées au cours de l’année civile écoulée
• Le régime du  micro-foncier qui vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %, les travaux et charges engagés sont compris dans l’abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.

Si ces revenus sont supérieurs à 15 000 euros, c’est le régime réel qui s’appliquera.

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Quel bail de location pour un parking ?

Lorsque le garage n’est pas lié au logement principal du locataire, il relève du droit commun des contrats de louage de choses* définit par l’article 1709 du Code Civil, et non pas de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides.

Les modalités :

• Le montant du loyer : Il est fixé d’un commun accord entre les parties,
• La durée du bail : La loi n’impose aucune durée minimale ou maximale de bail.
• Comment sécuriser la transaction ? Signez un document avec les locataires, mentionnant le montant du loyer, le dépôt de garantie et la durée du bail. Et pensez à préciser ensemble et en amont sur ce document les modalités de rupture de la location et la durée du préavis incombant aux deux parties.
• Une caution par précaution ? Des risques de dégâts sont également existants, à moindre mesure, mais demandez tout de même une caution.

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Comment acheter mon parking au meilleur prix et trouver un locataire ? 

Comme pour tout bien immobilier, rien ne vous oblige légalement à faire appel à une agence immobilière. Mais faites appel à un professionnel en placements immobiliers si vous souhaitez bénéficier d’un large choix, d’une sécurisation de votre achat et d’une réelle expertise du marché local afin d’être conseillé au mieux : Quels sont les quartiers les plus demandeurs (rapport habitants-travailleurs/nombre de places disponibles) ? Quel quartier en évolution me permettra de rentabiliser rapidement mon placement ? Le prix à l’achat de ce parking est-il au prix du marché ? A quel prix vais-je pouvoir louer mon bien? …

Ce professionnel pourra par ailleurs se charger de la recherche de locataires aux solvabilités correctes. Un point non négligeable, le locataire étant la pierre angulaire de tout placement immobilier.

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* Le bail ou contrat de louage de choses est définit à l’article 1709 du Code civil comme une convention par laquelle l’une des parties (le bailleur) s’oblige à faire jouir l’autre (le preneur) d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Le bail va donc permettre à une personne d’user de la chose d’autrui moyennant le paiement d’un loyer.