Biens invendables, mauvaises situations, logements ne trouvant pas de locataires…., alourdissement des fiscalités…. Aussi avantageux qu’il soit, l’investissement locatif peut s’avérer devenir un mauvais placement. Alors comment déjouer les pièges de l’investissement locatif, comment profiter pleinement des avantages de la constitution d’un patrimoine immobilier viable et d’une retraite  ?

Nos conseils…

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Le locataire : la clé de voûte de l’investissement immobilier

Parce qu’un investissement locatif réussi repose sur la location de son logement, assurez vous que ce dernier corresponde à la réalité de la demande locative. Emplacement, accessibilité, infrastructures scolaires et sportives, commerces,…. Votre bien immobilier va-t-il attirer de potentiels locataires ?

Par ailleurs n’hésitez pas à vous renseigner sur les arcanes du quartier de votre choix. Quelles constructions sont à venir ? Et quel est le profil du marché locatif ? Ainsi, si vous investissez dans une petite surface, vérifiez si beaucoup de célibataires et de jeunes couples y résident. Pour ce faire, commencez par étudier les statistiques de l’Insee et renseignez-vous auprès d’un spécialiste de l’immobilier neuf.

Une fois un locataire en place, veillez également à entretenir votre logement. Ne pas le faire est un mauvais calcul : le taux de rotation des locataires d’un logement en mauvais état est bien plus élevé. Renseignez vous sur les agences de gestion locative de votre ville, afin de faciliter la gestion et les travaux courants de votre logement.

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Les impayés

Véritable hantise des investisseurs, les impayés ne doivent toutefois pas être surestimés. Selon le ministère du logement, ils représenteraient moins de 2,5 % de la totalité des loyers perçus. Pensez cependant à vous prémunir et donc à vous faire conseiller sur les assurances vous protégeant : Garantie Loyers Impayés (GLI), Garantie Risques Locatifs (GRL) auprès de professionnels.

Comme tout achat, un achat immobilier est soumis non seulement aux  goûts et préférences personnelles de chacun mais aussi à de nombreux paramètres. Acheter dans le neuf ou acheter dans l’ancien ? quelques pistes de réflexion …

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La possibilité de visiter

L’immobilier ancien vous permettra de visiter votre futur logement et ainsi d’en avoir une vision précise tandis que l’immobilier neuf vous demandera davantage d’efforts de projection.  Notons toutefois que l’immobilier neuf propose la visite d’un logement témoin et dispose aujourd’hui de plans de plus en plus perfectionnés et réalistes. 

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Le financement de votre projet immobilier

Le financement d’un projet immobilier neuf sont simplifiés pour l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf. Pour exemple, depuis fin 2012, seuls les acquéreurs d’un logement neuf peuvent bénéficier d’un prêt à taux zéro. De plus, une majoration de prêt est accordée quand l’opération concerne l’acquisition ou la construction d’un logement neuf. Notons toutefois que certains prêts aidés peuvent être subordonnés à l’exécution de travaux de rénovation ou de mises aux normes pour les logements anciens.

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Les frais et charges futurs

Les risques de gros travaux concernent davantage les logements anciens. Inspectez donc soigneusement auprès d’un professionnel de l’immobilier votre logement lors de la visite. S’il s’agit d’un lot de copropriété, l’information de l’acquéreur est réglementée. Il peut obtenir auprès du notaire ou de l’agent immobilier le règlement de copropriété, le procès-verbal des dernières assemblées générales et un état des charges des deux dernières années. Il peut aussi consulter le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique. Ce document décrit l’état apparent de la solidité de l’immeuble (murs, fondations, toiture) et des conduits, canalisations et équipements de sécurité.

Un appartement neuf suppose quant à lui une absence de travaux importants pendant plusieurs années. Mais certaines charges,  peuvent tout de même se révéler importantes si l’immeuble dispose de nombreux équipements.

Acheter de l’immobilier neuf, oui. Mais est-ce pour y vivre ou pour investir ? Est-ce votre 1er achat immobilier ? Avec quels supports recherchez -vous votre futur bien immobilier neuf ?  Réponse en infographie.

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Pour la deuxième année consécutive, Toulouse se classe 2ème derrière Nantes au classement des villes où il fait bon investir dans l’immobilier en 2014 ! Explications de Olivier Marin, rédacteur en chef d’Explorimmo et Explorimmoneuf.

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L’investissement locatif a de beaux jours devant lui à Toulouse

Voila 2 ans que la ville se classe en haut de ce classement. Une stabilisation qui s’explique par les projets porteurs de Toulouse, 1er pôle économique du Grand Sud-Ouest. Ainsi, pas moins de 60% des achats effectués dans la ville rose se font par des investisseurs attirés par un politique urbaine attractive, le développement des pôles économiques et du réseau de transport.

Concernant les chiffres, tous les indicateurs sont à la hausse : La démographie augmente  (36 500 nouveaux habitants par an), le nombre d’emplois disponible est en augmentation et la ville attire toujours plus d’étudiants (1ère ville pour son dynamisme universitaire selon L’étudiant).

Le prix de l’immobilier neuf à Toulouse a augmenté de 1,8 % pour atteindre une moyenne de 3 720 euros par mètre carré alors qu’elle est de près de 4 000 euros à Bordeaux. Idem pour les loyers qui augmentent de 0,8 % pour un studio et de 2,2 % du loyer d’un deux-pièces. «L’augmentation des prix des loyers sur les petites surfaces, couplée à la croissance constante du nombre d’étudiants qui sont les principaux consommateurs de ce type de logement, fait de la ville rose un placement sûr», continue Olivier Marin.

Toutefois, si tous les indicateurs semblent indiquer que l’investissement est rentable à Toulouse, Olivier Marin insiste justement sur le fait que l’immobilier ne peut pas être considéré comme un produit financier lambda. «Quand on achète dans l’immobilier, c’est avant tout un logement que l’on acquiert. Les propriétaires qui souhaitent louer aujourd’hui doivent penser qu’ils pourraient très bien habiter leur acquisition dans dix ans, aussi l’emplacement et la qualité du logement acheté restent plus importants que la rentabilité de l’investissement», conclue Olivier Marin.

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Investir en loi Duflot à Toulouse : le meilleur potentiel locatif

D’après un classement établi par des experts de l’immobilier spécialisés dans la loi Duflot, la ville de Toulouse détiendrait le meilleur potentiel locatif devant les villes de Nantes et Bordeaux. Les prix attractifs de son immobilier neuf (3 720 €/m² en moyenne) permettent à la ville de Toulouse de rester dans les plafonds prévus par la loi Duflot et de conserver la rentabilité de ses investissements immobiliers.

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Classement des 10 premières villes de France

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Pour en savoir plus lire :  Pourquoi investir dans l’immobilier neuf à Toulouse ? 

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* Classement des villes les plus rentables en termes d’investissement immobilier par Explorimmo-Explorimmo neuf.

Explorimmo a pris en compte 8 critères :
– évolution démographique sur cinq ans,
– évolution de l’emploi sur un an,
– évolution du nombre d’étudiants sur un an,
– évolution du prix moyen au mètre carré dans le neuf en 2013,
– évolution du prix moyen au mètre carré dans l’ancien en 2013,
– évolution du loyer d’un studio par rapport à 2012,
– évolution du loyer d’un 2 pièces et la part d’investisseurs en 2013 dans le neuf.
Sources : l’Insee, le ministère de l’Enseignement supérieur, les notaires, le site Clameur et la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Pour chaque critère, la ville est classée parmi les 30 villes et reçoit un nombre de points correspondants: 1 point quand elle est première sur un critère, 4 quand elle est quatrième, etc. La ville qui arrive en tête est celle qui obtient ainsi le moins de points, et donc le meilleur classement moyen. 

Si investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel s’avère très avantageux, il est toutefois indispensable de bien réfléchir au secteur d’implantation de son projet immobilier. Quelle ville détient le meilleur potentiel locatif ? Le meilleur potentiel de revente ? A quel prix ? Considérons toujours l’attractivité et le dynamisme de la future ville de notre acquisition :  croissance démographique, dynamisme économique, la qualité de vie et le climat, les projets en construction et à venir, et enfin l’accessibilité et les transports sont autant de critères à prendre en considération afin de vous assurer un investissement immobilier rentable et optimisé par une location pérenne et une revente facilitée. Focus sur l’agglomération de Toulouse, un emplacement aux atouts indéniables…

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Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse – Une démographie impressionnante 

La ville de Toulouse a longtemps constitué une cible de premier choix des investisseurs immobiliers. Et pour cause, la ville dispose d’atouts certains :

•  Toulouse est classée 4ème ville de France en termes d’habitants et d’étudiants
• Le grand Toulouse accueille en moyenne près de 36 500 nouveaux habitants chaque année, ce qui la place au 1er rang des villes ayant la plus grande croissance démographique (Source : Population et Avenir).

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Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse – La qualité de vie de la ville

Prisée pour sa qualité de vie, la ville se classe :

• 2ème au classement des villes où il fait bon de s’installer (Etude CSA),
• 1ère ville pour son dynamisme universitaire (L’étudiant),
• 1ère pour la « Ville où il fait bon s’installer » (source : La Dépêche).

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Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse – Une attractivité rassurante

• 1ère pour la « Ville la plus attractive de France » (source : Université Dauphine Crédit Foncier)
• Toulouse a été désignée 1ère ville la plus attractive pour l’investissement locatif.

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Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse – La politique urbaine de Toulouse 

Une politique urbaine basée sur l’accueil de grand projets pérennisant l’attractivité de la ville :

• Le nouveau Parc des Expositions,
• l’Oncopole
• Ligne de Tramway, développement de la ligne à grande vitesse (LGV)
•  etc …

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Investir dans l’immobilier à Toulouse

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Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse – La compétitivité des prix de l’immobilier neuf 

En termes de mise en chantier, une offre stable et une demande continue ont permis à Toulouse de maintenir abordables ses prix sur le marché de l’immobilier neuf (3 241€/m2). La ville rose se classe fièrement au rang de 1ère grande ville de France dont les prix de l’immobilier neuf sont les moins chers (Enquête mars 2014 Trouver-un-logement-neuf.com). Une incontestable compétitivité par rapport aux autres grandes agglomérations provinciales : Bordeaux (3 454€/m2), Marseille (3 893€/m2) ou Montpellier (3 726€/m2).

Une stabilisation, voire une baisse des prix du neuf au premier trimestre 2014, qui minimise l’impact des plafonds de loyers prévus par la loi Pinel sur la rentabilité de l’investissement.

Ajoutons que Toulouse représente le 2ème marché immobilier neuf après Paris. La demande locative enregistrée par la ville est impressionnante. Rien d’étonnant lorsque l’on sait que plus de 64 % des Toulousains sont locataires de leur logement….

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* investissement Pinel : Liste des communes éligibles en Haute-Garonne (31) :

– A – Aucamville, Aussonne, Auzeville-Tolosane, Auzielle
– B – Balma, Beaupuy, Beauzelle, Belberaud, Blagnac, Brax, Bruguières
– C – Castanet-Tolosan, Castelginest, Castelmaurou, Cépet, Colomiers, Cornebarrieu, Cugnaux
– D – Daux, Deyme
– E – Eaunes, Escalquens
– F – Fenouillet, Fonbeauzard, Frouzins
– G – Gagnac-sur-Garonne, Gratentour
– L – Labarthe-sur-Lèze, Labastide-Saint-Sernin, Labège, Lacroix-Falgarde, Lapeyrouse-Fossat, Launaguet, Léguevin, Lespinasse
– M – Mervilla, Mondonville, Montberon, Montrabé, Muret
– P – Péchabou, Pechbonnieu, Pechbusque, Pibrac, Pin-Balma, Pinsaguel, Pins-Justaret, Plaisance-du-Touch, Pompertuzat, Portet-sur-Garonne
– Q – Quint-Fonsegrives
– R – Ramonville-Saint-Agne, Roques, Roquettes, Rouffiac-Tolosan
– S – Saint-Alban, Saint-Geniès-Bellevue, Saint-Jean, Saint-Jory, Saint-Loup-Cammas, Saint-Orens-de-Gameville, Saint-Sauveur, La Salvetat-Saint-Gilles, Saubens, Seilh, Seysses
– T – Toulouse, Tournefeuille
– U – L’Union
– V – Vieille-Toulouse, Vigoulet-Auzil, Villate, Villeneuve-Tolosane

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Maison ou appartement ? Logement neuf ou ancien ? En centre-ville ou périphérie ? construction en bois ? au bord de l’eau ? … Si tous les goûts sont dans la nature, l’enquête Habitat 2014 nous révèle quel est le logement d rêve des futurs acheteurs immobilier …

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Logement neuf VS ancien

Entre le neuf ou l’ancien, les préférences des futurs acheteurs sont relativement peu marquées. Ainsi, 41,5 % des sondés affirment chercher indifféremment un logement dans le neuf ou l’ancien.

Les logements neufs séduisent 70% des sondés par leur caractère plus économe en énergie, leur meilleur isolation thermique (59%). Autres atouts et non des moindres, ils n’imposent pas de travaux de rénovation (57,5%) et garantissent souvent un parking ou du moins un emplacement de stationnement à leur propriétaire.

Mais l’ancien n’est pas en reste. Le cachet des logements anciens séduit 49% des sondés. Viennent ensuite leurs prix jugés plus attractifs que ceux de l’immobilier neuf (48 %) malgré des programmes neufs de très bonne facture une baisse des prix de l’immobilier neuf dans certaines villes telles que Toulouse.

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 Maisons VS Appartements

Le collectif remporte la bataille opposant les maisons aux appartements. 60% des sondés privilégient ainsi les appartements, contre 40 % pour les adeptes de la maison individuelle.

Jugés moins compliqués à entretenir (65,5%), plus proches du centre-ville (51 %) et plus accessibles financièrement (29,8 %), les appartements tirent cette année leur épingle du jeu. Un score au plus haut pour les appartements qui se maintenaient au coude à coude avec les maisons individuelles au cours des enquêtes précédentes.

Notons que le critère de la situation géographique dont pâtissent les maisons individuelles est à rapprocher d’un autre élément de l’enquête concernant l’évolution du temps de transport maximum. Les futurs acheteurs en immobilier estiment à plus de 93 % que le temps de transport entre leur domicile et leur lieu de travail ne doit pas dépasser 1 heure pour rester supportable.

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Petites résidences & sécurité renforcée

L’appartement idéal doit cependant faire partie d’une intime copropriété de 30 lots maximum (70,9 %), disposer d’un parking (68,5 %), d’une cave (69,2 %),  et d’un local pour poussettes et vélos  (39,9 %). L’apparence de l’immeuble a aussi son importance : plus de 40 % des sondés qui projettent d’acheter un logement collectif, ont une préférence pour les immeubles en pierre de taille. En outre, peut-être en raison de l’explosion du nombre des cambriolages en France en 2013, les futurs acquéreurs s’attachent fortement aux aspects sécuritaires de cet immeuble : sécurités renforcées contre les intrusions, avec au premier chef, un sas avec un digicode et un interphone à la seconde porte (74,9 %), et  une porte blindée pour leur propre logement (64 %).

Les principales motivations de ceux qui préfèrent acheter une maison concernent la qualité de vie (72,2 %) propre aux espaces verts et à la tranquillité. 49,5 % estiment ainsi qu’ils subiront moins de nuisance sonore de leurs voisins en maison individuelle et que leurs enfants y seront plus épanouis (42,8 %). Les attributs considérés comme indispensables dans une maison sont par ordre d’importance un garage (68,3 %), une chambre d’amis (51,5 %) et un dressing (36,7 %).

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L’enquête Habitat 2014 est menée auprès des internautes du groupe d’annonces immobilières De Particulier à Particulier. Une enquête réalisée entre décembre 2013 et février 2014 auprès d’un panel de 6.045 internautes, qui ont consulté le site dans le cadre de la recherche d’un logement.

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