Nombreuses sont les annonces depuis le remplacement du dispositif Duflot par le dispositif Pinel ce 1^er septembre 2014. Durée de location modulable, hausse du plafond d’investissement, … Qu’en est-il réellement ? Réponses.

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Une durée de location modulable 

Tandis que le dispositif Duflot permettait d’obtenir une déduction systématique de 18% en contrepartie d’un engagement de location de son bien sur une durée unique de 9 ans, le dispositif Pinel permet effectivement d’obtenir une réduction fiscale allant de 12% à 21% selon la durée de location choisie variant de 6 à 12 ans.

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Une hausse du plafond d’investissement

En revanche, si le dispositif Duflot plafonnait à 300 000 euros le montant global de l’investissement, mais aussi à 5.500 euros au m², le dispositif Pinel conserve ces plafonds. Les annonces relatives à une hausse des plafonds à 7.500 euros par m² sont donc erronées comme l’a confirmé le cabinet de Christian Eckert, Secrétaire d’Etat au Budget à L’Argent & Vous.

Ainsi et pour exemple, un achat immobilier dans le cadre d’un Pinel de 350.000 euros avec un engagement de location sur 9 ans entraînera une déduction fiscale de 18% non pas égale à 63.000 euros mais se limitant à 54.000 euros (à répartir sur 9 ans), car calculée sur la base de 300.000 euros.

De la même façon si un investisseur acquiert un bien de 50 m² au prix de 6.000 euros le m² (soit 300.000 euros au total), la déduction ne s’élèvera non pas à 54.000 euros mais à 49.500 euros, le prix retenu étant alors plafonné à 275.000 euros (50 m² à 5.500 euros).

Un dispositif avantageux

Si certaines annonces relatives au dispositif Pinel méritent vérification, précisons que ce dispositif remplace tout de même de façon avantageuse le Duflot et n’aurait nul besoin de fausse promesses pour séduire. 

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Suggestion de lecture : Loi Pinel vs/ loi Duflot : Comparatif

PINEL VS/ DUFLOT : Annoncée comme LA mesure phare de la rentrée en vue d’une relance de la construction de logement, le dispositif d’investissement locatif PINEL remplace depuis ce 1er septembre le dispositif DUFLOT. Mais ce dispositif est-il réellement différent du dispositif DUFLOT ? Et surtout est-il plus avantageux ? Eclairage….

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LE DISPOSITIF PINEL : NOUVEAUTÉS

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Louer à ses proches devient possible

Si la location doit toujours être destinée à l’usage d’habitation principale du locataire, il est désormais possible de louer un bien à un ascendant ou un descendant tout en bénéficiant des incitations fiscales à l’investissement locatif. La location à un ascendant ne souffrira a priori d’aucune contrainte particulière. En revanche, les investisseurs devront faire un choix entre la réduction d’impôt et la location du bien à leur enfant. Il ne sera donc pas possible de loger son enfant tout en profitant d’une réduction d’impôts.
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Une durée de location modulable

• DUFLOT : Le dispositif Duflot imposait de louer le bien pendant une durée de 9 ans et offrait en retour une réduction d’impôt de 18% de l’investissement (dans la limite de 300.000 euros et de 5.500 euros par m²)

• PINEL : Le dispositif Pinel permet de moduler la durée de cet engagement sur une durée de 6, de 9 ou de 12 ans. A chaque durée d’investissement est attaché un avantage fiscal spécifique et proportionnel à la durée de l’engagement :
  – Un engagement de neuf ans entraîne toujours une réduction d’impôt égale à 18% du montant investi dans la limite de 300.000 euros.
  – Pour les investissements de long terme, sur 12 ans, l’avantage fiscal est relevé de trois points à 21%.
  – A l’inverse, les engagements de six ans permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt réduite à 12%.

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Un élargissement aux SCPI

• Les SCPI (sociétés civiles de placement immobiliers) bénéficieront des mêmes avantages fiscaux que les particuliers.

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Un nouveau zonage

• Le  zonage permettant de définir les loyers et les plafonds de ressources des locataires évoluera à compter du 1er octobre.  Des villes comme Lyon ou Marseille passeront ainsi de la zone B1 à la zone A, permettant un aux propriétaires de pratiquer des loyers plus élevés que précédemment. 

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LE DISPOSITIF PINEL VS/DUFLOT : tableau comparatif 

Pour un investissement moyen à 200 000 €, ci-après un comparatif entre les lois Duflot et loi Pinel :

LES ATOUTS DU CENTRE

• Investir en centre ville – Une forte demande locative

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•  Investir en centre ville – Une sécurisation de son patrimoine

Le centre-ville Toulousain est également plébiscité par les investisseurs parce qu’il affiche une grande sécurité sur le plan patrimonial. Non seulement l’offre de logements, qu’ils soient destinés à la location ou à la résidence principale, reste inférieure à la demande. Mais ces logements anciens sont vieillissants, ces terrains constructibles sont d’une très grande rareté et le parc immobilier se renouvelle peu. Le fait qu’il y ait bien moins de nouvelles constructions en centre ville qu’en périphérie renforce ainsi l’attrait des logements neufs voire simplement réhabilités dans le centre.

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•  Investir en centre ville – D’intéressantes plus-values

Conséquence directe de ces deux précédents points, les logements en centre ville offres de très intéressantes plus-values à leurs propriétaires.  Ces logements auront également de grandes chances de résister à tout éventuel bouleversement du marché.

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DES LIMITES ?

La rentabilité locative brute des biens à la location en centre ville est en moyenne inférieure à celle des logements situés en périphérie. Une rentabilité locative moindre toutefois compensée par une prise de risque inférieure, notamment en termes de remplissage locatif et de valorisation du logement.

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QUEL INVESTISSEMENT ?

• Le profil locataire

Les logements en centre ville de Toulouse sont principalement recherchés par les étudiants (Toulouse est classée 4ème ville de France en termes d’habitants et d’étudiants), jeunes couples et cadres mutés souhaitant bénéficier des attraits du centre ville (transports, commerces et services,…) .

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• La typologie

En découle du point précédent, une nette préférence des investisseurs pour les petites et les moyennes surfaces, comme les studios et les T2 en centre ville. Outre son adéquation avec la demande locative du marché, ce type de bien présente un avantage non négligeable : le ticket d’entrée est moins élevé et la revente plus facile.

Les plus grandes surfaces ne sont toutefois pas à négliger. Les grands appartements et maisons de ville sont également prisés par des familles qui peinent à trouver ce type de bien. Investir dans ces logements plus vastes sécurise par ailleurs la location : les locataires restant plus longtemps dans les lieux, ils les entretiennent mieux et les risques d’impayés de loyers sont moins importants. Quant au patrimoine, le prix de ces logements est moins sujet à variation, ce qui sécurise le capital.

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Garage, box, stationnement… Investir dans un parking est un placement immobilier rentable et des plus accessibles. Explications et mise en lumières des  modalités à connaitre pour rentabiliser au mieux votre investissement.

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Un produit de niche…

Produit de niche recherché par les investisseurs, le parking figure encore en bonne place parmi les placements immobiliers les plus intéressants : une mise de départ modeste, des charges très faibles, un régime juridique simplifié constituent ses principaux atouts.

Le parfait placement pour les ménages souhaitant réaliser une opération immobilière sans disposer d’importantes mises de départ.

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Sur quels marchés investir  ? Et à quel prix ?

Comme tout placement immobilier classique, le prix d’une place de parking est très variable selon les villes, les quartiers et les possibilités de stationnements qu’ils offrent. L’emplacement constitue ainsi l’un des premiers déterminants du prix de votre future acquisition. Le prix d’une place de parking en centre ville, dans un quartier enregistrant un réel manque de stationnement, s’avérera inéluctablement plus cher que dans une zone excentrée. Mais ce placement constituera une aubaine pour de potentiels locataires en mal de stationnement, et donc pour vous.

Dans la même logique, l’emplacement du stationnement à l’intérieur même d’un parking influencera le prix de ce dernier.  Les places au premier sous-sol, proches des sorties, sont les plus recherchées. Les boxes fermés et très sécurisés valent également plus cher que les places ouvertes ou celles à l’air libre.

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Quelle rentabilité ?

Le rendement de ce type d’investissement est des des plus attractifs mais attention il est à la baisse depuis quelques années. Explication ? La construction de parkings publics, le développement des transports en commun et les politiques de limitations de l’utilisation de la voiture dans les grandes villes.

L’autre point à ne pas négliger est le coût fiscal de cette opération. Frais de notariat lors de l’achat de la place de parking, sans oublier que ces places sont assujetties à la taxe foncière. Comptez entre 1 à 2 loyers par an selon les taux pratiqués par votre commune, votre département et votre région.

Enfin, vous pourrez être soumis à la taxe d’habitation si cette place de stationnement est dépendante de votre domicile, ce qui n’est pas le cas si elle est située à plus de 1km de ce dernier.

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Quelle fiscalité ?

Vos loyers perçus sur cette place de parking sont soumis à  l’impôt sur le revenu. S’ils représentent moins de 15 000€, vous pouvez choisir entre 2 régimes :

• Le régime réel qui vous permet de déduire du montant des loyers toutes les charges liées au logement et assumées au cours de l’année civile écoulée
• Le régime du  micro-foncier qui vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %, les travaux et charges engagés sont compris dans l’abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.

Si ces revenus sont supérieurs à 15 000 euros, c’est le régime réel qui s’appliquera.

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Quel bail de location pour un parking ?

Lorsque le garage n’est pas lié au logement principal du locataire, il relève du droit commun des contrats de louage de choses* définit par l’article 1709 du Code Civil, et non pas de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides.

Les modalités :

• Le montant du loyer : Il est fixé d’un commun accord entre les parties,
• La durée du bail : La loi n’impose aucune durée minimale ou maximale de bail.
• Comment sécuriser la transaction ? Signez un document avec les locataires, mentionnant le montant du loyer, le dépôt de garantie et la durée du bail. Et pensez à préciser ensemble et en amont sur ce document les modalités de rupture de la location et la durée du préavis incombant aux deux parties.
• Une caution par précaution ? Des risques de dégâts sont également existants, à moindre mesure, mais demandez tout de même une caution.

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Comment acheter mon parking au meilleur prix et trouver un locataire ? 

Comme pour tout bien immobilier, rien ne vous oblige légalement à faire appel à une agence immobilière. Mais faites appel à un professionnel en placements immobiliers si vous souhaitez bénéficier d’un large choix, d’une sécurisation de votre achat et d’une réelle expertise du marché local afin d’être conseillé au mieux : Quels sont les quartiers les plus demandeurs (rapport habitants-travailleurs/nombre de places disponibles) ? Quel quartier en évolution me permettra de rentabiliser rapidement mon placement ? Le prix à l’achat de ce parking est-il au prix du marché ? A quel prix vais-je pouvoir louer mon bien? …

Ce professionnel pourra par ailleurs se charger de la recherche de locataires aux solvabilités correctes. Un point non négligeable, le locataire étant la pierre angulaire de tout placement immobilier.

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* Le bail ou contrat de louage de choses est définit à l’article 1709 du Code civil comme une convention par laquelle l’une des parties (le bailleur) s’oblige à faire jouir l’autre (le preneur) d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Le bail va donc permettre à une personne d’user de la chose d’autrui moyennant le paiement d’un loyer. 

Interrogé par BFMTV, le président de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier juge que le marché ne manque pas de foncier, mais de « fluidité ».

« Le marché ne manque pas de terrains constructibles pour faire les 500 000 logements dont la France a besoin, pour (…) éponger le rattrapage de plusieurs années de déficit », a déclaré Thierry Repentin interrogé par Stéphane Soumier sur la pénurie de foncier.

L’ex-ministre délégué aux Affaires européennes, récemment nommé à la tête de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier, a en revanche déploré le « manque de fluidité » du marché. Selon lui, « ces terrains existent mais ne sont pas mis sur le marché, donc il faut des mesure incitatives ».

L’objectif de 500 000 logements par an ? «On n’y sera pas cette année », admet Thierry Repentin, qui mise sur la loi de Cécile Duflot afin de libérer pas moins de 6 millions de m² de foncier pour les constructeurs. La nouvelle autorité dont il a la charge tranchera notamment les éventuels conflits entre ministères et municipalités, afin de faciliter les cessions de terrains avec décote. Mais il faudra « deux ans, trois ans, quatre ans, pour voir la livraison » de ces logements.

Le dispositif donne déjà des résultats, selon Thierry Repentin : A Toulouse, un terrain a été vendu avec 73 % de décote, ce qui permet «la construction de 750 logements », a-t-il déclaré sur BFMTV.

LOI DUFLOT – « Il faut apporter un certain nombre de modifications » à la loi sur le logement affirme ce vendredi 13 juin Manuel alors en déplacement à Annonay.

L’objectif ? simplifier cette loi qui compte pas moins de 85 articles et plus de 200 décrets d’applications qui doivent encore être promulgués.

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Suggestion de lecture : Loi Pinel vs/ loi Duflot : Comparatif