La loi Pinel sonne-t-elle la nette reprise de l’investissement locatif ? Qu’en est-il des acquisitions neuves en résidence principale et secondaire ? Le point sur l’évolution du marché de l’immobilier neuf avec la dernière enquête Capfi.

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L’investissement locatif en hausse

Depuis fin 2014 et l’annonce de la loi Pinel, les investisseurs sourient à nouveau au marché de l’immobilier avec une recrudescence constatée de l’investissement locatif. Conséquence directe de cette reprise, la proportion d’investisseurs demandeurs de prêts est passée de 10% à 12% chez Cafpi durant le seul mois d’octobre 2014 soit un mois après l’entrée en vigueur de la loi Pinel. Une loi de défiscalisation plus souple et permettant notamment de louer à ses ascendants et descendants.

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Un achat en résidence principale qui stagne

Les achats en résidence principale représentent aujourd’hui 87% des demandes de prêts immobilier (contre 88% en septembre 2014). Une perte de 1 point corrélée à une tendance à la baisse de la proportion de primo-accédants qui devrait toutefois rapidement s’inverser avec le récent élargissement du prêt à taux zéro (PTZ).   

INVESTISSEMENT IMMOBILIER – Le nouveau palmarès 2015 place à nouveau Toulouse sur la 1ère marche du podium des villes de France les plus attractives pour les investisseurs immobilier devant Bordeaux et Nantes. 

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Pourquoi investir à Toulouse ?

« Toulouse reste de loin la ville de France qui a le plus fort taux démographique, de l’ordre de 12 000 nouveaux habitants chaque année, qu’il faut loger » précise Jean-Philippe Jarno, Directeur Régional de Bouygues Immobilier. Les investisseurs français perçoivent le fort dynamisme de la ville rose qui dispose notamment d’une demande locative impressionnante. Et les chiffres en témoignent : parmi les acheteurs, le pourcentage des investisseurs à Toulouse s’élève à hauteur de 79 %. De nombreux atouts corrélés à des prix plus bas que les villes telles que Montpellier et Bordeaux, garantissant un bon rendement locatif.

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L’étude

Publié par le site la-loi-pinel.com, cette enquête s’appuie sur  la croissance démographique, le potentiel universitaire, la qualité de vie, la qualité de l’emploi, le dynamisme et potentiel économique, le prix de l’immobilier neuf, l’accessibilité aux transports, les taux bas, des villes étudiées. Ainsi que sur des études comparatives récentes réalisées par Explorimmo, la FPI (fédération des promoteurs immobiliers), la revue géopolitique online diloweb, Meilleurtaux.com ou encore la revue l’Etudiant.

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Les chiffres

Age moyen des primo-accédants : 37 ans
Apport moyen des emprunteurs toulousains : 77 399 €, soit plus que la moyenne nationale (68 808 €). Les Toulousains empruntent moins — montant moyen 172 521 € contre 178 826 € pour le reste de la France — et moins longtemps — 17,5 ans en moyenne contre 18,2 en France.
Prix moyen des transactions à Toulouse : 259 472 €.

*D’après les chiffres de meilleurtaux.com

Le dispositif Pinel est-il plus apprécié par les investisseurs en immobilier que le Duflot ? Selon le dernier baromètre UFF/ Ifop sur la perception du risque et le comportement d’investissement des Français patrimoniaux, les Français envisagent davantage d’investir en loi Pinel qu’ils ne plébiscitaient le dispositif Duflot. 

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Le dispositif Duflot-Pinel plus apprécié que le Duflot

Alors que seulement 15% des Français patrimoniaux manifestaient un intérêt pour le dispositif Duflot en 2013, ils sont aujourd’hui 23%  à envisager d’investir dans un logement neuf et à bénéficier d’une réduction d’impôts via le nouveau dispositif Pinel.

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Pinel plébiscité par 41% des Français 

Le dispositif Pinel se classe ainsi en 4ème position des placements immobiliers les plus plébiscités par les Français avec un score de 41% tandis que dispositif Duflot était cité par 32% des sondés en 2013. 

Un gain de popularité de 9 points, toutefois inférieur à l’investissement immobilier dans l’ancien (57%),  les EHPAD (56 %) et les résidences pour seniors ou retraités (56 %).

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*Proportion de sondés ayant répondu positivement à la question  : « Si vous souhaitiez investir dans l’immobilier, quels types d’investissements parmi les suivants choisiriez-vous ? »

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La possibilité de louer à ses ascendants ou descendants

Parmi les 76 % restants qui n’envisagent pas d’investir dans l’immobilier locatif afin de bénéficier de ce dispositif, 37% se déclarent intéressés par la possibilité de louer son bien à ses ascendants ou descendants.

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** Sondage réalisé auprès de 301 Français, ayant un niveau de patrimoine financier hors immobilier de plus de 30.000 euros et ayant l’intention de faire un placement financier dans les deux ans ou possédant un bien immobilier locatif.

Annoncée le 29 août 2014 et entrée en vigueur le 1er septembre 2014, la loi Pinel est-elle pour autant dores est déjà applicable ? Pouvons-nous bénéficier de ces avantages ? Les décrets d’application de cette loi sont ils définitivement votés ? Le calendrier. 

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Entrée en vigueur de la loi Pinel : le calendrier

• 29 août 2014 : Le Premier Ministre, Manuel Valls  et la nouvelle Ministre du Logement, Sylvia PINEL annoncent de nouvelles mesures pour favoriser l’investissement locatif et redynamiser le marché immobilier neuf.
• 1er septembre 2014 : Entrée en vigueur de la loi Pinel. Il est possible d’investir en loi Pinel et de bénéficier de ces avantages dès cette date. 
• 16 octobre 2014 : La loi PINEL est votée à l’assemblée 
• 17 octobre 2014 : Adoption en 1ère lecture de la loi Pinel au Sénat. 

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Une application en 2 étapes

Si la loi Pinel est effective depuis le 1er septembre 2014, le décret d’application relatif à la location du logement aux ascendants et descendants inscrit dans le Projet de Loi de Finance (PLF 2015) n’est pas encore voté et devrait, entrer en vigueur le 1er janvier 2015.  

La loi de Finance 2015 sera en effet définitivement votée en décembre 2014, mais ne devrait pas subir d’importantes modifications par rapport au projet de loi initial : la location aux ascendants et descendants ne devrait être possible qu’à condition de respect des plafonds de loyers et de ressources.  

Combien de m² pouvons-nous acheter un logement pour 1 000 euros/mois de mensualités ? une question à laquelle répond l’enquête Meilleurtaux.

Toulouse sur le podium des grandes villes au plus fort pouvoir d’achat immobilier

Une baisse des taux conjuguée à une baisse des prix au m² : le pouvoir d’achat immobilier augmente dans 6 grandes villes de France sur 10. Palmarès :

1. Marseille : possibilité d’acheter 85m² avec 1 000 euros par mois de mensualités.
2. Strasbourg : 79 m2
3. Toulouse : 78m²
4. Nantes : 74 m2,
5. Montpellier : 70 m2
6. Lille : 68m²
7. Bordeaux : 63m²
8. Lyon : 52m²
9. Nice : 51m²
10. Paris : 23m²

Un pouvoir d’achat immobilier qui augmente dans 6 grandes villes françaises, reste stable à Toulouse et Bordeaux et baisse à Strasbourg et Lyon.

« De façon générale, le pouvoir d’achat immobilier s’améliore au mois de novembre dans la plupart des grandes villes françaises. Et cela grâce à une réelle augmentation de la capacité d’emprunt car les taux de crédit immobilier ont encore baissé . Mais dans certaines villes comme Nice et Paris, les prix très élevés de l’immobilier prennent le dessus sur la baisse des taux » commente Maël Bernier, Directrice de la Communication de Meilleurtaux.

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Paris bonne dernière

Si les acheteurs à Paris bénéficient de meilleurs taux, et d’une hausse de près de 1m² de leur pouvoir d’achat immobilier, ce dernier reste près de 4 fois inférieur qu’à Marseille. C’est ainsi avec un pouvoir d’achat immobilier de 23m² pour 1 000 euros de mensualités que la ville se classe bonne dernière de ce classement.

Une hausse de pouvoir d’achat immobilier que Maël Bernier nuance : « Paris vient de gagner 1 m2 de pouvoir d’achat immobilier, mais ce dernier stagnait à 22 m2 depuis plusieurs mois. Nice [avant dernier du palmarès] et Paris figurent au bas du classement depuis plusieurs années et la situation n’est pas près de changer ».

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Source : Les Echos

Le moment propice d’acheter dans le neuf ?

Rassurés par des annonces gouvernementales davantage conformes à leurs espérances, les professionnels de l’immobilier n’hésitent pas à faire passer leur message : le moment est venu d’acheter dans le neuf. «Si l’on a envie d’acheter dans le neuf, c’est le moment», soutient François Payelle, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). «La dynamique est bonne, toutes les conditions pour les acheteurs et les investisseurs sont réunies», ajoute Francis Mage, du site Trouver un logement neuf.

Avec des taux d’intérêts moyens à 2.65%, les taux d’intérêts des crédits accordés aux particuliers n’ont effectivement jamais été aussi bas. Mais attention les prix dans le neuf, n’ont pas chutés, ils sont d’une «remarquable stabilité», selon la FPI : 4 700 euros le mètre carré en Ile-de-France et 3 600 en province. «Compte tenu du foncier rare et cher, des coûts de construction et de l’empilement des normes, nos prix sont incompressibles», précis François Payelle. Qui prédit par ailleurs, qu’ils pourraient bien augmenter. «Dans certains endroits, nous constatons déjà de légères hausses : il faut en profiter tant que les prix sont encore stables.»

Quoi qu’il en soit, les promoteurs proposent de réelles remises. Des actions ponctuelles allant jusqu’à «3% à 5% d’avantages ponctuels selon les programmes, explique Hervé Manet, du pôle promotion d’Icade. Ce n’est pas la braderie, mais pour réussir nos précommercialisations, et en raison du taux d’écoulement plus faible, nous accordons des réductions pendant une période donnée». Nexity favorise ainsi les premiers acheteurs, tandis que Eiffage a instauré une politique dite de «prix sages». «Les opérations que nous avons lancées cette année sont au juste prix, assure ainsi Denis Collot, Directeur Commercial et Marketing. En plus de renégocier le prix du terrain, nous avons transformé de grands appartements en studios ou en deux-pièces.»

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Résidence Le Colisée Toulouse

Autres pratiques : réduire le nombre de parkings ou redimensionner le programme. Pour sa résidence Le Colisée à Toulouse, Hervé Puybouffat, président de Tagerim, a supprimé  «tout ce qui n’était pas indispensable» pour afficher des prix moyen à 2 600 euros par mètre carré, soit 119 000€ l’appartement T2 de 44m² + terrasse + jardin + parking en sous-sol. «La résidence est labellisée RT 2012, mais nous n’appliquons pas les exigences locales comme une toiture végétalisée ou des appartements traversants. Aujourd’hui, 40% de la population active est insolvable au regard des prix du marché. Si on ne ramène pas le prix du logement aux revenus des Français, on ne vendra plus rien !»

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Avis aux investisseurs 

A vrai dire, le secteur ne mise pas tant sur la clientèle qui cherche à acheter en résidence principale que sur celle qui souhaite défiscaliser. Le dispositif Pinel, qui remplace le Duflot, a pour objectif de séduire à nouveau les investisseurs privés. «Ce sont eux les vrais soutiens du marché neuf, admet Francis Mage. Habituellement, 50 à 60% des ventes se font grâce à eux. Ces dernières années, ce montant a chuté entre 30% et 40%.» Le dispositif Pinel permettra aux acquéreurs d’un logement neuf de le louer au choix six, neuf ou douze ans en déduisant de leur revenu imposable 12%, 18% ou 21% de son prix. Une défiscalisation applicable pour loger ses enfants, petits-enfants ou ascendants, l’orientant ainsi assurément vers un public qui a déjà un patrimoine.

Les primo-accédants ne sont pas en reste, le PTZ +, prêt à taux zéro élargi et dont le différé de remboursement est allongé devrait les séduire. «La baisse des taux d’intérêts et le PTZ entraînent des mensualités réduites pour les acquéreurs», résume Denis Collot, d’Eiffage immobilier. «Les volumes de crédit vont augmenter», assure Nicolas Pécourt, du Crédit Foncier.